Professionele verkoper van een onroerende zaak niet gebonden aan mondelinge overeenstemming

Het Hof Arnhem heeft geoordeeld dat ook een professionele verkoper onder omstandigheden een beroep kan doen op het tot nu toe slechts voor particuliere geldende kopers en verkopers vereiste dat de overeenkomst tot koop en verkoop van een onroerende zaak schriftelijk moet zijn vastgelegd, zodat hij niet is gebonden aan mondelinge overeenstemming.  

Wat was er aan de hand?
De besloten vennootschap A is eigenaar van een landgoed. B, een particulier, is in het voorjaar van 2010 onderhandelingen met A gaan voeren over de koop van het landgoed. Deze onderhandelingen zijn uitgemond in een bespreking tussen partijen op 16 september 2011, waarin partijen mondeling verregaand overeenstemming hebben bereikt. Op 18 oktober 2011 heeft A aan B per brief bevestigd dat er mondeling overeenstemming is bereikt en zijn de gemaakte afspraken schriftelijk bevestigd. A heeft daarbij de definitieve versies van een overeenkomst gevoegd. A heeft B verzocht om de brief "voor akkoord” te ondertekenen en de overeenkomst, alsmede de kadastrale kaart, te paraferen en te ondertekenen en per omgaande aan A te retourneren. B is niet overgegaan tot ondertekening van de aanbiedingsbrief of de overeenkomsten omdat B, zo heeft B mondeling aan A laten weten, een clausule met een financieringsvoorbehoud opgenomen wilde hebben. Op 7 november 2011 heeft A een aangepaste  aanbieding aan B gestuurd, met financieringsvoorbehoud. Daarbij heeft A aangegeven dat de aanbieding tot uiterlijk 18 november 2011 geldig is. Omdat A geen reactie had ontvangen op haar brief van 7 november 2011 heeft A op 23 november 2011 telefonisch contact opgenomen met B en B naar aanleiding van het vervolgens gevoerde gesprek medegedeeld dat A zich vrij voelde de markt op te gaan met het landgoed, hetgeen per brief van 1 december 2011 schriftelijk is bevestigd. Bij e-mailbericht van 6 december 2011 heeft B aan A laten weten toch verder te gaan met het landgoed en nog diezelfde week de overeenkomst te zullen retourneren. Eveneens op 6 december 2011 heeft A per e-mail aan B laten weten dat de aanbieding al enige tijd geleden is verlopen, dat zowel telefonisch als schriftelijk is bevestigd dat partijen weer geheel vrij zijn ten opzichte van elkaar en dat A in vergaande onderhandeling is met een potentiële koper van het landgoed. B is van mening dat A aan de mondelinge overeenkomst is gebonden. A meent van niet. B vordert nakoming in kort geding, op straffe van een dwangsom.

Hoe kwam de rechter tot zijn beslissing?
De voorzieningenrechter wees de vordering van B af. B is vervolgens in hoger beroep gegaan. Ook het hof stelt B in het ongelijk. Het hof oordeelde dat B zich niet kan beroepen op de mondelinge overeenkomst, omdat B had geweigerd om binnen een redelijke termijn de overeenkomst te ondertekenen en te retourneren. Het hof meent dat een andere opvatting zou leiden tot de onevenwichtigheid dat enerzijds de verkoper (A) gedurende langere tijd aan de mondeling bereikte overeenstemming gebonden is, terwijl anderzijds de koper (B) gebondenheid kan uitstellen zo lang als hem belieft en zich aldus langdurig de keuze voorbehouden of hij zich al dan niet aan de mondeling bereikte overeenstemming wenst te houden. A heeft zich volgens het hof dan ook terecht beroepen op het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst. 

Gerechtshof Arnhem, 30 oktober 2012, www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:GHARN:2012:BZ6245

In de wet is bepaald dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk dient te worden aangegaan indien de koper een particulier is. De wetgever heeft hiermee beoogd eenduidigheid te bereiken over de vraag of en zo ja wanneer wilsovereenstemming is bereikt. Deze wettelijke bepaling dient ter bijzondere bescherming van de particuliere koper. In 2011 heeft de Hoge Raad deze bescherming uitgebreid en geoordeeld dat ook een particuliere verkoper zich kan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. Een professionele verkoper kan hier echter geen beroep op doen en is aldus wel gebonden aan een mondelinge overeenkomst, althans dit was het geval tot het onderhavige arrest van het Hof Arnhem. Het Hof heeft deze regel van de Hoge Raad thans namelijk genuanceerd en meent dat onder omstandigheden ook een professionele verkoper van een onroerende zaak niet is gebonden aan een mondelinge overeenkomst.